Reducir plazo o reducir cuota: la casilla de treinta segundos
Cuando llamas al banco para amortizar te hacen una pregunta y casi nadie va preparado: ¿bajamos la cuota o acortamos el plazo? Suena a trámite, y es la parte de la llamada que más dinero mueve.
Con los datos por defecto —180.000 € pendientes al 3,2 % TIN, veinticinco años por delante y una aportación de 15.000 €— reducir plazo ahorra 16.798 € en intereses y reducir cuota ahorra 6.811 €. La diferencia son 9.987 € por marcar una casilla.
Los intereses de cada mes se calculan sobre lo que aún debes, así que lo único que los baja es deber menos y deberlo menos tiempo. Reduciendo cuota, la deuda cae de golpe pero el calendario no se mueve: sigues pagando los mismos veinticinco años, y esos años generan intereses. Reduciendo plazo mantienes la cuota de 872,42 € sobre una deuda menor, y terminas 3 años antes. Pagar lo mismo menos tiempo frente a pagar menos el mismo tiempo: la primera ahorra más con cualquier hipoteca y cualquier aportación.
Y aun así, elegir cuota no es un error. Deja 72,70 € más en la cuenta cada mes desde el recibo siguiente, y hay meses en los que setenta euros valen más que cualquier cuenta a veinticinco años. Es una decisión de liquidez y es legítima; lo que no lo es tanto es tomarla sin saber que cuesta 9.987 €.
Por qué el punto de equilibrio no es el tipo de tu hipoteca
La otra pregunta llega después: ¿no saldría mejor invertir ese dinero? La respuesta que circula es una regla de tres: «si tu hipoteca está al 3,2 % y esperas más invirtiendo, invierte». Esa regla se deja fuera a Hacienda.
Los intereses que te ahorras amortizando llegan limpios: no son una ganancia, son un gasto que deja de producirse, y sobre un gasto que no ocurre no se tributa. La plusvalía sí pasa por la base del ahorro del IRPF cuando vendes, y esa base empieza en el 19 % y sube por tramos hasta el 30 %. Para dejarte lo mismo, la inversión tiene que rendir más.
Cuánto más, lo calcula la página. Con los datos por defecto: si las plusvalías no tributaran, invertir empataría con amortizar al 3,05 %; como tributan al 19 %, el empate se va al 3,53 %. El impuesto sube el listón casi medio punto —de 3,05 a 3,53 no hay un 0,48 %, hay 0,48 puntos—, y sube siempre que el tipo impositivo sea mayor que cero.
Lo que no se cumple siempre es que el equilibrio quede por encima del tipo de tu hipoteca. Con los datos por defecto queda por encima —3,53 % frente al 3,20 %—, que es lo corriente. Pero hay combinaciones nada rebuscadas en las que se da la vuelta: con 60.000 € pendientes al 8 % a treinta años y una aportación de 40.000 €, el equilibrio se queda en el 4,66 % frente a un TIN del 8 %. La calculadora lo dice cuando pasa; el motivo está en el último apartado, y es una limitación de esta cuenta, no de tu hipoteca.
La comisión por amortizar antes de tiempo
La Ley 5/2019 parte de que el banco no puede cobrarte nada salvo en los supuestos que ella enumera, y solo si está pactado en tu escritura. El pacto no funciona igual según el tipo, aunque suela contarse como una escala que baja con los años. No lo es.
En variable hay que elegir al firmar uno de dos regímenes alternativos, y la ley dice expresamente que son excluyentes entre sí: 0,25 % durante los tres primeros años, o 0,15 % durante los cinco primeros. Uno u otro, nunca los dos, y pasada esa ventana no se puede cobrar nada. En fijo sí hay dos tramos encadenados dentro del mismo contrato: 2 % los diez primeros años y 1,5 % desde ahí hasta el último recibo.
Sobre todos esos porcentajes manda una regla que se cita poco: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera del banco, así que si el banco no pierde, no cobra. Donde más duele es en las amortizaciones pequeñas: el porcentaje no baja por serlo.
La deducción por vivienda habitual, que casi ninguna calculadora mira
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya te deducías por ella entonces, sigues en el régimen transitorio del IRPF: el 15 % —7,5 % estatal más 7,5 % autonómico, salvo que tu comunidad tenga otro— sobre una base máxima de 9.040 € al año, donde entra tanto el capital amortizado como los intereses. Como mucho, 1.356 € al año.
Ahí está el detalle que puede cambiar el signo de la decisión. Si con tus cuotas no llegas a los 9.040 €, amortizar rellena ese hueco y esa parte vuelve al 15 %. Si ya los rebasas, cada euro extra deduce cero; y al bajar el capital, tus cuotas futuras darán menos intereses y menos base los años que vienen. Puedes estar comprando un ahorro al 3,2 % a cambio de perder una deducción del 15 %. Esta calculadora no simula la deducción: si estás en ese régimen, haz la cuenta aparte.
Qué no tiene en cuenta este cálculo
Simplifica los plazos. El ahorro de intereses se reparte por toda la vida del préstamo y aquí se suma sin capitalizar, mientras que la inversión compone hasta el final. Esa asimetría juega en contra de amortizar, y es por lo que el equilibrio puede caer por debajo del TIN.
No modela reducir cuota e invertir la diferencia. Es una tercera opción que mucha gente hace sin ponerle nombre: reducir cuota y meter en la cartera cada mes los 72,70 € que se liberan. Aquí reducir cuota solo se mide contra reducir plazo, y así sale peor; si ese dinero se invierte, la cuenta es otra y esta página no la hace.
No contempla el tipo variable. Todo esto supone un tipo fijo hasta el final. Si la tuya es variable, tu TIN de hoy no es el de dentro de dos revisiones del Euríbor, y amortizar con un tipo alto ahorra bastante más.
Da por hecha una rentabilidad constante. Un 7 % anual no es un 7 % todos los años: del lado de la inversión, la cifra supone una línea recta que ninguna cartera dibuja.
Y amortizar tiene un efecto que no sale en ninguna cuenta. El ahorro de intereses es seguro; la rentabilidad de la inversión es una esperanza. Deber menos reduce lo que puede salir mal, y eso vale algo aunque no se pueda poner en euros. La decisión también se toma con lo que no cabe en dos números.
De dónde sale ese dinero lo cuenta la calculadora de sueldo neto; qué pasa si va a la cartera, la calculadora para vivir de rentas; y si antes que la hipoteca tienes deuda al consumo, la cuenta cambia bastante y la hace la calculadora del coste real de una deuda; y en qué se convierte esa aportación a la cartera año a año, la calculadora de interés compuesto; y para saber si de verdad bates esa rentabilidad de equilibrio en vez de suponerlo, la calculadora de rentabilidad real mide la que ha tenido tu cartera hasta hoy. El conjunto, por qué controlar tu patrimonio.